案例分析

“房屋典當”相關問題的處理思路分析

                                2015-01-15 09:15:38   來源:網絡   評論:0 點擊:36
 在我國,房屋典當古已有之。近年來,房屋典當憑借著融資額度大,手續便潔等特點,深受一些急需資金周轉的企業及個人的青睞。但由于目前規范典當行業的法律法規不完善,導致司法實踐中對房屋典當存在著不少爭議。
  一、基本案情

  2010年11月22日,原告上虞某典當公司與被告陳某簽訂房地產典當合同一份,合同約定:當金300000元,月綜合費率1.98%,典當具體期限以當票為準,綜合費用在支付當金時預先扣除,并按照月利率0.7%計收利息,并由被告陳某以其座落于上虞市某處的房產提供抵押擔保。同日,原、被告辦理了最高額抵押的登記手續。次日,原告向被告簽發當票一張,載明當金為300000元,當期自2010年11月23日至2011年5月22日,實付金額264360元。因被告未及時歸還借款,原告訴至法院,要求對方返還本金300000元,并按約支付利息、綜合費、罰息。

  二、房屋典當合同的性質

  傳統的房屋典當是以使用、收益為目的,性質上便屬于用益物權,這也是理論通說。然我國物權法沒有將典權規定在內,因此,根據物權法定的原則,典權在我國應不屬于物權范疇。

  目前規范典當關系的法規只有公安部、商業部在2005年聯合制定《典當管理辦法》。根據該規定,房屋典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行,交付一定比例費用,取得當金,并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。由此可知,目前房屋典當已與傳統的典當已存在較大差異,:

  (一)房屋占有、使用、收益權的轉移上不同。傳統的房屋典當中,典當行占有、使用房屋,出典人占有、使用典金,但承典人不付租金,出典人不付利息。可見,傳統的典當行追求對當物的占有、使用和收益價值。目前的房屋典當要求房屋進行抵押,可見典當行注重房屋的交換價值,并不關心房屋的實際占有或使用。

  (二)在當戶不能贖回的法律后果方面不同。在傳統房屋典當中,在典期屆滿當戶不回贖典物時,典當行直接取得當物的所有權。但是,目前在當戶無力贖回典當的房屋時,由于房屋價值往往大于3萬,典當行應根據物權法、擔保法的規定處理當物,進行變價受償。這一規定顛覆了房屋典當的“到期不贖即為絕當”的傳統法則。

  根據上述分析,目前的房屋典當業務與運作方式與銀行抵押貸款相似,典當行以房地產抵押為擔保發放貸款,并收取一定的費用及利息,其表現形式、實質內容更符合擔保物權的特征,相關糾紛還是應適用物權法、擔保法的相關法律規定。可以說,目前以房地產作抵押的典當,實際上是典型的借款抵押行為,本案同樣亦不例外。

  三、“當票”在房屋典當中的作用

  在傳統實踐中,當票是當鋪收取當物,付給收據,作為贖取當物的惟一憑證。當票上一般印有當鋪名稱、地址、抵押期限、抵押利率等內容,交當物人收執,到期憑此贖取當物。《典當管理辦法》第三十一條就規定可以看出現代的當票與傳統形式基本無異,具有如下兩方面的作用:

  (一)當票是一種付款憑證,能夠起到證明借款合同實際履行的作用。房屋典當中,當票上載明的“當金數額”實為“借款數額”。按照房屋典當的慣例,典當行在發放當金時,通常會要求當戶簽署當票,以最終對當金交付履行、當金領受等事實予以確認。當戶簽字確認的行為,類似于在借條上簽字,只是表現形式有所不同。

  (二)當票是一種格式合同。根據《典當管理辦法》的規定,當票上均需載明合同主體信息、借款金額、抵押標的、合同對價等合同內容。實踐中當票類似于保險公司的保險單,屬于格式合同,是典當行為行為重復使用而預先擬定的。當票上記載的合同內容一般已在借款合同、抵押合同中約定,因此,當票實際是在最后履行階段,對借款合同、房屋抵押合同相關主要的權利義務內容予以再次簡要的明確。

  需要注意的是,房屋典當訴訟中,當事人一般既會提供當票,又會提供借款合同、房屋抵押合同等證據,在當票與后兩者在借款金額、當物估價金額、利率等方面的內容,可能會存在不一致之處,這就會產生合同依據的選擇問題。由于當票簽定在后,因此當票可視為雙方最后的意思表示,如果借款合同、房屋抵押合同與當票不一致,則說明雙方通過當票對之前的權利義務約定進行了變更,根據意思自治原則,應以當票載明的合同內容為準。例如,本案中雙方在合同中雖約定借款金額為300000元,而在當票上載明的實際支付金額為264360元,在確定實際借款金額時就應以264360元為準。

  四、名為房屋典當實為抵押借款合同的效力問題

  在認定典當行所簽定的抵押借款合同的效力問題時,需要首先界定典當公司的性質,即是屬于一般從事非金融業務的企業法人,還是屬于特殊的金融機構。

  雖然1996年中國人民銀行頒布的《典當行管理暫行辦法》(現已失效)規定,典當行是一種特殊的金融企業,但是自2001年、2005年商業主管部門相繼頒布《典當管理辦法》之后,典當行的設立,僅需通過逐級申報,經商務部批準后即可取得《典當經營許可證》。而根據《銀行業監督管理法》、《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》等規定,未經銀行業監督管理機構批準,任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動。可見典當行應不再屬于金融機構的范疇。

  根據最高法院《關于如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批復》,公民與非金融企業之間的借貸屬于民間借貸,只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效,但是企業以借貸名義向職工非法集資、非法向社會集資、向社會公眾發放貸款等違法行為的,則借貸合同應認定無效。本案中雙方的借款合同應認定為有效,理由是目前典當行經營的房地產抵押貸款的對象一般是急需資金的少數融資人,而非社會上的不特定大多數人,其目的是提供生產生活急需的小額資金,而非如銀行等金融機構那樣通過貨幣運營獲取企業的基本利潤。

  綜上所述,典當行不能從事信用貸款業務,即在房屋典當借款中,如沒有辦理房屋抵押登記,該典當合同因違反法律強制性規定而無效。

  五、房屋典當中“綜合費”的性質及處理

  典當綜合費用包括各種服務及管理費用。在動產典當中,典當企業對當物的保管、儲藏等需提供大量的人力物力,因此出典人在支付當金利息外,還需支付一定的綜合費用,體現了等價有償的原則。但是,房屋典當中由于房屋只是進行抵押登記,未予轉移占有,典當行不需要對房屋進行管理、維護,因此從理論上講當戶不需支付綜合費。在訴訟中確定綜合費是否應予支持、支持多少時,就應該首先對綜合費的性質進行界定。

  典當行作為出借人,其目的就是獲得報酬,而報酬獲取的主要形式則是收取一定比例的利息,因此對于無需以管理成本為代價的綜合費,實質上也是利息報酬的一種,只是未以利息的形式出現。因此,如果綜合費、利息二項之和的利率不能超過基準貸款利率的四倍

  以本案而言,抵押房屋沒有在原告典當公司的控制、管理范圍內,典當公司也無證據表明其履行了其他服務或管理義務,所以綜合費用應認定為借款的利息。由于雙方約定借款利率為月利率0.7%,月綜合費率1.98%,二者之和為2.68%,而中國人民銀行公布的同期人民幣貸款基準利率六個月以內的月利率0.425%,據此可知雙方之間約定的利率已經超過了同期基準利率的四倍,故對超出部分不予支持。

 

分享到:
點擊次數:  更新時間:2015-04-22 09:32:44  【打印此頁】  【關閉

政策法規

和信彩票【唯一】官网欢迎您! 甘洛县| 徐水县| 定兴县| 陇川县| 大城县| 宁晋县| 英德市| 舞阳县| 北宁市| 惠来县| 清水县| 兰西县| 博罗县| 襄汾县| 安远县| 新丰县| 梧州市| 巴马| 焉耆| 会理县| 青州市| 苏尼特左旗| 卓资县| 清原| 吉林市| 建始县| 兰西县| 武陟县| 巴马| 永昌县| 招远市| 措勤县| 江山市| 班戈县| 老河口市| 金川县| 武冈市| 邯郸市|